Er staan 215.000 gezinnen op de wachtlijst voor sociale woningen. Vlaanderen heeft zichzelf geëngageerd om tegen 2042 56.000 extra sociale woningen zelf te realiseren. Dan nog zal er een wooncrisis zijn. De regering kijkt voor het verschil onder meer naar de private woonmarkt. Daarnaast gemeenten hebben een grote discretionaire bevoegdheid om al dan niet sociale lasten op te leggen.
Binnen het beleid wordt gekeken naar verplichtingen voor private projectontwikkelaars (waarbij gedacht wordt aan percentages zoals 30% sociale koop of huur in private bouwprojecten). Deze percentages variëren per gemeente in functie van beleid en locale noden.
Als private ontwikkelaar wensen wij te werken op de volledige populatie van eigenaars en huurders en is er uiteraard oog voor maatschappelijke noden en tendensen. Toch is er voor de regelgever een belangrijke nuance die moet meegegeven worden. Een project in woningbouw, is het nu nieuwbouw of renovatie heeft een significant voortraject voor het indienen van een omgevingsvergunning. Als er een projectgrond is geïdentificeerd word er vaak na een positieve haalbaarheidsstudie een prijs overeengekomen met de eigenaars. Deze wordt bij akte betaald al dan niet gekoppeld aan een definitief uitvoerbare omgevingsvergunning.
Prijszetting is, onder meer, gedreven door locatie en het beoogde programma. Deze vormt naast bouwkost een significant deel van de totale projectbegroting waarop ook de rentabiliteit is gebaseerd. Hierop worden financiers geïnformeerd.
Als de gemeentes hun discretionaire bevoegdheid laten gelden bij het uitreiken van een omgevingsvergunning kan dit druk zetten op de interne rentabiliteit als hier groter dan verwachte sociale lasten naar boven komen. Vaak is dit ook a priori niet gekend. Deze sociale lasten kunnen dus, hoewel maatschappelijk relevant leiden tot hogere woonprijzen voor de overige kavels en komen dus neer op een extra belasting voor (jonge) gezinnen. We denken van onze kant dat hier best voorzichtig mee wordt omgesprongen. Naast sociale lasten rond sociale woningbouw wordt er recentelijker ook een wildgroei aan verwante lasten, hierover in een volgend blogbericht een volgend stuk.
Snellere vergunningen en duidelijke regels zullen een beter effect hebben op aanbod in alle vormen. Meer aanbod zal leiden tot een gezondere woningmarkt. Dit is geen nieuw idee maar werd al prachtig in beeld gebracht door Johannes Vermeer in 1568 in zijn werk het straatje.
Recente reacties